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房价上涨会长期放缓,高地价会逐渐拿地 王世宏

时间:2021-03-12 07:04:18作者:佚名

房地产商业模式的核心在于土地,土地不仅决定了房企进入一个城市或一个项目的门槛,也决定了房地产开发商业模式的成本。同时,土地的位置也决定了其可变现价值,从根本上决定了销售结算的利润。所以,土地是房地产开发业务的基础。正如融创中国孙宏斌所说,征地能力是一个房地产企业的核心竞争力,征地成功与否几乎关系到一个房地产企业的一切。

2016年,高地价征地在过去三年没有太大增长

房企征地方式主要有公开市场、收购兼并、旧征地和工业新城征地等。一般来说,房企在公开市场上的征地成本是最高的,也是最容易统计的。数据显示,近年来,房地产企业在公开市场上的土地收购底价和升水率出现了两个峰值。一个是2016年,这是上一轮楼市的高峰期。2016年9月,全国100个大中城市土地交易升水率达到77.59%的历史峰值,甚至在4万亿背景下超过2009年。

第二个高峰出现在2009年,当时包括房地产投资需求在内的投资需求在资本的推动下出现了井喷式增长。然而,由于房价持续上涨的环境,2009年房企高溢价收购土地后的风险有所缓解。不同的是,2016年高地价征地后,考虑到很多房地产企业的土地储备已经达到4年左右,即使房价上涨后排队开发,2019年和2020年也是开放开发预售的。但近三年来,白城住宅价格指数同比增速一直在下降。在政策调控不断收紧的情况下,后续能否像前几个周期一样回到高增长的结算,存在很大的不确定性。

房价增长趋势放缓,大大降低了房企的利润预期。同时,房价预期的变化和融资环境的收紧也削弱了房企囤积土地的意愿。一些高地价的土地收购项目,如果想快速出售,甚至可能面临亏损的风险。

信达地产很难高溢价盈利

数据显示,2016年公开市场62家房地产企业的征地数据差异较大。底价方面,欢乐城(000031)控股、首都地产、信达地产(600657)、滨江集团(002244)、世茂地产等房地产企业均排名第一,平均征地成本超过2万元/平方米。部分土地储备主要分布在一二线领先的房企,如融创中国、龙湖集团、华润置地、万科、徐汇集团、凯撒等。2016年征地底价更低,分别为9456元/平方米、7833元/平方米、6851元/平方米、6090元/平方米、4637元/平方米。

2019年上半年,首创地产、信达地产、滨江集团、世茂地产的平均售价分别约为24900元/平方米、16200元/平方米、24600元/平方米、18000元/平方米。相比之下,2016年房地产企业很难从征地成本中获利。

再者,从征地的费率来说。虽然不同地点的地价会有很大的差异,但是一些房企的异常高的土地底价即使放在一二线市场也是非常昂贵的。数据显示,上述2016年公开市场高价收购土地的房企,升水率明显偏高。

其中信达地产拿下宝山区宝山新城古村甲单元10-03、10-05地块,底价53727元/平方米,升水率高达303%,即以三倍起拍价中标。首套房产获得浦东新区周浦镇镇西小区PDP0-1001单元A-03-11地块,底价为43,607元/。

2019年,重现的小阳春土地交易均价创历史新高

值得注意的是,下半年,在经历了今年年初房地产融资的“小阳春”之后,以及5月份以来,随着一些房企融资政策的出台,房企的融资环境明显收紧。但上半年土地市场依然火爆,房企的钱大部分都花在了买地上,使得土地投资的增速抵消了建筑安装投资的低调增速,从而使已完成的房地产投资保持在10%左右的增长水平。

一方面,土地购买费的增长率,土地价格再次达到了上半年的历史新高。火热的土地市场甚至吸引了银监会加强对住房融资的窗口引导,随后市场逐渐回归理性。

数据显示,今年上半年,房地产企业统计的房屋(含商住两用)1665套,其中碧桂园征地金额最大,征地总价1215亿元。底价最高的有苏州高辛、金隅集团(601992)、城建开发(600266)、首开股份(600376)、滨江集团等。,而征地费用超过10000元。部分土地储备主要分布在一二线领先的房企,如融创中国、龙湖集团、华润置地、万科、徐汇集团、凯撒等。2019年征地底价更低,5458元/平方米,9035元/平方米,5466元/平方米,6171元/平方米,4834元/平方米。


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