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「泰信优质生活」2020年房地产行业战略报告:市场不震惊,低成本、强操作才是王道

时间:2021-04-17 03:57:04作者:佚名

核心观点

宏观政策调整空间有限,将继续实施“城市驱动”政策。而内部经济发展面临转型升级,新旧动能转换导致增长率下降,外部环境充满不确定性,制约了传统财政政策和货币政策的展示空间。长期以来,房地产仍然是中国经济的砥石和稳定器。在调控政策上,我们将继续实施“按市决策”的调控政策,稳定地价、房价和预期。在政策方面,逐步实现了维持和压制的精确调控,使房地产市场在一定范围内保持运行。

房地产市场稳定,房企现金流面临考验。我们判断,明年一二线城市的需求将保持稳定,而三四线城市的需求预计将因改善趋势而稳定并下降,房地产市场的整体需求将保持稳定。但由于信托等融资渠道有限,影响了房地产企业收购土地的意愿,明年土地市场很可能会下跌。对于房地产企业来说,不要幻想放松对融资方的监管,而是对现金流做出更科学的安排。销售回报对房地产企业的意义将越来越重要,未来融资侧集中度的提高将开始加快。

Alpha的机会来自成本优势和股票操作。资本或资产或两者都具有成本优势的房企,在目前的市场结构中会有更强的竞争优势。资本的成本优势可以理解为融资成本较低、融资渠道畅通、债务结构合理。而资产方的成本优势可以理解为差异化的土地收购能力,以及由此带来的更高的房地产比率。另一方面,股市的机遇也不容忽视:在低利率时代,企业可以提供稳定的现金流增长和稳定的收益率。物业管理行业即将迎来竣工周期,将成为房地产产业链中最繁荣的子行业。增值服务将帮助其逐渐脱离房地产周期。随着领先公司的不断上市,市场关注度将不断提高。

我们判断,2020年楼市将略有调整。我们预测,2020年房地产行业的三个核心指标是:销售面积增长率(-4.4%)、新建筑面积增长率(2.0%)和房地产开发投资增长率(4.7%)。同时,我们判断新房销售增长率可能在正负零(预计为-0.5%)附近的狭窄范围内波动,高于面积增长率,因为房地产销售价格将保持小幅上涨。

投资方案和投资目标

我们认为2020年销售和政策大规模调整的概率很低,核心矛盾是持续不友好的融资环境。对于房企来说,现金流的控制是重中之重。因此,我们认为,在资本方或资产方具有成本优势的房地产企业和商业物业管理股票市场的龙头企业,在目前的市场结构中会具有更强的竞争优势。对应的,推荐三条主线:1)在资金方面有优势的公司推荐保利地产(600048)(600048,买),万科A (00002,买),金地(600383)(600383,增持),徐汇控股集团(00884,买);2)模式独特、资产优势明显的公司推荐融创中国(01918,买)、绿地控股(600606)(600606,买)、欢乐城(000031,买)、中国金茂(00817,买)、华夏幸福(。3)商业物业管理等股市龙头公司推荐欢乐城(000031,买),建议关注AVIC山大(000043)(000043,未评级)、绿城服务(02869,未评级)、碧桂园服务(06098,未评级)、永盛人寿服务(01995)


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